[11 16]广晟有色股吧:租金回报率走低 警惕长租公寓“长收短付”

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证券时报记者 吴家明

“今年的租房行情的确不怎么样。”在深圳人民南片区从事房产中介多年的黄经理告诉证券时报记者,“以前靠近关口的物业租赁市场很火,租金回报率相对较高,但今年的行情就不一样了。”

深圳火热的买卖市场背后,租赁市场却显得相对平静。在此背景下,长租公寓行业也受到考验。这时,一些看似租金折扣的“长收短付”现象更为明显,存在极大隐患。

业主主动降租

临近罗湖口岸的人民南片区,可以说是深圳“港味”最浓的地方之一。曾有调查显示,罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。不过,受到疫情和相关防疫措施等因素影响,这里的人气似乎不比以往。

“按往常来看,这边的房子不仅挨着罗湖口岸,交通和生活也十分便利,这样的房子一般很受往返深港两地工作的人以及跨境学童的家长群体欢迎。去年还挺好出租的,有时一周都不到就有下家租客接手了。”黄经理正在劝说一位业主降租,这位业主刚刚在人民南片区的置地逸轩小区买了一套一房一厅的单位,原本打算以月租6000元的价格放租,但现在的行情很难租出去。“今年类似的房源,多数业主的报价都在5000元至5500元左右。”也有租客告诉记者,自己在罗湖向西村片区租房住了3年,第一次见到房东愿意降租几百元,希望租客可以续租。

除了人民南片区,记者以租客的身份致电福田口岸、皇岗口岸附近多个小区的房产中介经理,几乎都得到相同的回答:今年的租金谈判空间比以往大,不乏一些急于出租的房源。在福田口岸附近的一个大型社区金地名津,记者发现同样面积的房源租金价格相差幅度却很大,例如一套43平方米左右的房源,业主放租的价格范围在4600至6000元之间。

其实,除了口岸片区,整个深圳市的房屋租赁市场在今年都显得相对平稳。乐有家研究中心的数据显示,租赁是楼市中受疫情影响最大的市场,2020年上半年深圳租赁市场成交量环比及同比跌幅都超过了20%。从月度走势可以看出,2月后深圳租金就开始逐月下滑。到了今年6月,月均租金从2月的每平方米75元降至70元。乐有家研究中心认为,2020年上半年不少房东都选择了降租或者不涨租来留住租客。此外,原关外多条地铁的开通,也吸引了不少原关内租客搬去租金较便宜的原关外,在本身租赁需求减少的情况下,这也促使房东不敢涨租。另有市场数据显示,当前深圳市场的平均租金回报率仅为1.33%,特别是在房价上涨的影响下,上半年租金回报率呈持续下滑趋势。

警惕“长收短付”

租金平稳甚至小幅下降,冲击的不只有房东,更考验着整个长租公寓行业。作为周旋在房东与租客之间的“二房东”,长租公寓承受的资金风险要更大一些。

一直以来,“长收短付”等不规范现象一直备受争议。记者在人民南片区调查时发现,一些长租公寓品牌的房源再度使出“长收短付”等方式,以看似大幅让利的方式吸引租客。

所谓“长收短付”,即向租客收取3个月

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